房屋买卖合同订立前、后及履行环节明显与交易习惯和生活常理不符，法院认定系恶意串通签订，无效！

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2024-08-24

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编号│易居房产律师团案例库 YJFC19010283

编者│易居房产律师团研究部

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房屋买卖合同订立前、后及履行环节明显与交易习惯和生活常理不符，法院认定系恶意串通签订，无效！

---某公司1与赵某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

委托人代理人转委托恶意串通损害第三人利益民事行为无效解除抵押房屋买卖合同无效

【要点提示】

恶意串通，损害第三人利益的合同，应属无效合同。房产价值较大，交易时作为理性的经济人，应尽到谨慎的注意义务，未看房就签约，非理性经济人所为；作为大宗买卖，应明知房屋的市场价格，以远低于鉴定价值的价格成交不符合生活常理；……从订立、履行、交易价格等方面来看，恶意串通，损害了出卖人利益的房屋买卖合同，应认定为无效。

【当事人信息】

原告：赵某、刘某（出卖人、被上诉人）

被告：某公司1（买受人、上诉人）

第三人：王某

【案情简介】

赵某与刘某系夫妻。王某系某公司2的法定代表人。案涉1204房产（以下简称1204号房屋）原登记在赵某名下。赵某因向某公司3借款，而使用1204号房屋作为抵押，并办理了抵押登记。截至2016年10月19日，1204号房屋上登记的抵押权人为某公司3，被担保主债权数额为410万元。

2015年9月6日，赵某及刘某作为委托人向某公司2（受托人）出具《委托书》，内容为：委托人系夫妻关系，委托人赵某名下有1204号房屋一套，是委托人的夫妻共有财产。现委托某公司2为委托人的代理人，在符合法律规定的条件下，代理本人办理上述房产的如下手续：一、办理该房产的查档及复印、领取相关资料；二、代为办理该房产注销抵押登记手续，签署有关文件，领取房产证等相关资料；三、代为签订房屋买卖合同（包括办理网签手续及网签注销手续）；四、代办房屋产权的核验手续；五、代为查询、设定、更改房屋产权证书密码、代为签署有关法律文件；六、办理产权过户登记手续；七、转让房产过程中，有权代为接受房屋管理部门的询问并签署文件；八、代缴相关税费及签署有关文件……九、代收出售上述房产的房款（包括但不限于定金、首付款、按揭贷款、全款）并签署相关文件（包括：代为办理房地产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件；代为办理房地产交易涉及的监管资金解冻手续；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件）……代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，本人均予以承认，并由本人承担一切法律责任。

王某系某公司2公司的法定代表人。2016年10月18日，某公司2公司办理公证转委托手续，将赵某原委托事项，转委托予王某，并签署《转委托书》，约定转委托授权期限自本转委托书签署之日起至2017年10月12日止。

2016年9月25日，王某以赵某（出卖人、甲方）委托代理人的身份与某公司1（买受人、乙方）签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）约定，赵某出售1204号房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人为某公司3，出卖人应于2016年9月30日前办理抵押注销手续；出卖人和买受人通过房地产经纪机构某公司2公司居间介绍成交并办理网上签约手续；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为680万元；出卖人应当在产权转移登记完成后3日内将该房屋交付给买受人；出卖人未按照约定将该房屋交付买受人的，逾期在七日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，并于该房屋实际交付之日起七日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

同日，王某以赵某委托代理人的身份另与某公司1、某公司2（丙方、居间方）签署《补充协议》，第一条约定乙方于2016年10月17日向甲方支付购房款301万元；剩余房款379万元，乙方于过户前以资金监管方式支付给甲方；甲方应于2016年9月30日办理该房屋的抵押登记注销手续；自本合同签订之日起30日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；甲乙双方应当在产权转移登记完成3日内，自行办理物业交割手续，丙方陪同。协议还约定，甲方逾期履行第一条约定的义务超过七日的构成根本违约，应在违约行为发生之日起七日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。

2016年9月15日，某公司1与某公司2签署《房屋购买居间协议》，约定某公司1支付居间服务报酬136000元。

2016年10月14日，王某作为赵某委托代理人与某公司1办理网上签约手续，签署《存量房屋买卖合同》。

合同签订后，某公司1于2016年10月17日通过其法定代表人李某向王某转账支付了购房款301万元，王某于同日将301万元转予某公司3。2016年10月18日，某公司1缴纳了个人所得税、契税共计605358.11元。2016年10月19日，王某办理了1204号房屋的抵押权注销手续，某公司1通过建委资金监管方式支付了购房款379万元。2016年10月20日，某公司1向王某账户支付136000元，备注为付赵某房屋中介费。2016年10月27日，某公司1取得1204号房屋的不动产权证书。后王某未将房屋交付某公司1，某公司1亦未主张过逾期交房责任。本案审理中，某公司1以物权保护纠纷为由起诉案外人王某1、潘某腾退1204号房屋，该案已中止审理。

赵某、刘某的诉讼请求：确认赵某与某公司1于2016年9月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2016年10月14日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

【法院判决】

【一审】

某公司1与赵某于2016年9月25日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及于2016年10月14日签署的《存量房屋买卖合同》均属无效。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

委托人与买受人所签署的房屋买卖合同在订立、履行等多个环节不符合市场交易习惯，交易价格明显低于市场价格，应认定构成恶意串通，合同无效！

首先，合同订立前。按照交易习惯，买受人在欲购房前一般会对房屋状况、房屋权属、房屋出卖人信息及出售价格等进行核实。但本案中，某公司1并未实地查看房屋或向房屋出售人索取可以显示房屋状况的照片或录像，在对房屋实际状况不明的情况下即决定购买房屋。此外，某公司1陈述从未见过赵某本人，其更应严格审查王某的代理售房权限，但直至签署合同、甚至支付第一笔房款时，王某仍未取得某公司2公司的转委托，某公司1未审查王某代理权限的情况下即与王某签订合同。另，由某公司1自述可知，某公司1明知交易时房屋的市场价格为820万元至840万元之间，在王某作出半年后才可交房、故降低交易价款的陈述后，某公司1未进一步审慎了解不能看房、不能及时交房的原因，反而以低于市场价一百余万元的价格购买房屋。某公司1的上述行为明显与交易习惯和生活常理不符。王某虽表示出售价格系与赵某沟通后确定，未提交相应证据，法院未采信。

其次，合同订立时。由某公司1、王某陈述可知，王某在合同订立前以房屋内有他人居住为由表示不能看房并需半年后交房，双方并据此低于市场价格交易，但双方在确定合同条款时却约定“在过户后3日内交房”，此约定与双方陈述的不能看房及延期交房的事实相互矛盾。某公司1虽表示“过户后3日内交房”为双方最终协商确定条款，但如双方作此约定，则不存在以迟延交房而降低房价的客观依据，故某公司1与王某关于交房日约定的陈述，与不能看房、迟延交房的陈述相互矛盾。

此外，某公司1、王某曾表示某公司1支付的第一笔房款301万元系用于解除房屋原有抵押，但双方合同中约定的解除抵押时间为2016年9月30日之前，而某公司1支付第一笔房款的时间为2016年10月17日，如双方按照该约定履行，则王某解除抵押的义务应先于某公司1支付房款而履行，与双方约定不符。

房屋买卖合同中，交房可实现买受人对房屋使用的购房目的，解除抵押则是买受人可以办理产权过户的前提，均是房屋买卖合同中可保障买受人权利的条款，但某公司1与王某签署的合同条款却与其陈述矛盾。且在后续履行中，某公司1也并未对迟延办理解除抵押手续提出质疑。某公司1、王某的上述行为与交易惯例不符。

最后，在合同履行环节中。某公司1于2016年10月27日即取得1204号房屋的不动产权证书，但直至本案诉讼的近一年中，并未以诉讼或其他保护权利的方式向赵某主张交付房屋或追究其逾期交房的违约责任，或要求实际居住人腾退房屋。

综上，某公司1与王某作为赵某代理人签署《房屋买卖合同》，在订立、履行等多个环节不符合市场交易习惯，交易价格明显低于市场价格，应认定该《房屋买卖合同》系某公司1与王某恶意串通的情况下签订，该合同应属无效。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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